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购房者对楼市的关注程度有增无减

日期:2018-11-1(原创文章,禁止转载)

时至年底,购房者对楼市的关注程度有增无减。回顾这一年,房地产界方方面面都发生了重磅事件,涉及购房者、开发商、政府等多个层面;覆盖楼市成交、价格、交易等重要因素。“日光盘”、“地王”等现象屡见不鲜,一边是一线大城市“哄抢式”的购房,一边又是三四线城市房价大跌,无人问津的冷清场面。据搜房网特别策划的“2013房地产网络人气榜之年度十大重磅事件”票选显示:“百城房价连涨北京涨幅居首”以18.92%的得票率率先脱颖而出,位列榜单之首。

2013年楼市即将过去,中国房地产研究会副会长顾云昌表示,2013年楼市可以用8个字概括:“前高后稳、分化加大。”具体解释为:“一线城市,房价领涨;一些小城市,房价不怎么涨;还有少数城市如温州、鄂尔多斯(行情,问诊),出现崩盘。”他认为,2014年房价将保持基本平稳的态势,房价增幅趋稳,房企现金流充沛,降价动力不足,房价不会崩盘,但也不会疯狂上涨。

“日光盘”VS“空城”

2013年北京的楼市,在豪宅销售开始“复苏”的同时,那些房价更加亲民的刚需型住宅则频现“日光盘”,供不应求的局面在市场中蔓延。6月北京住宅库存数值首次跌破6万套。

北京大兴中建国际港项目日销37治疗癫痫的药物都有哪些.9亿元引发了广泛关注,该项目创造了2012年以来北京乃至全国的单盘单日成交纪录。而该项目此次开盘均价达到2.45万元/平方米,远远高出该楼盘在去年9月时1.9万元/平方米的价格。而位于北京平谷的纯新盘首城汇景湾与位于房山区城关镇的中冶·蓝城两个项目同时开盘,均价1.2万元/平方米左右,当天均认购一空。

“除了刚需盘,包括售价在5.5万元/平方米的四合上院、3.4万元/平方米的龙湖·长楹天街在内的中高端楼盘,均在开盘当天被抢购一空。”亚豪市场总监郭毅称,从市场火爆情况看,日光已经不仅仅是刚需盘的“专利”。受“抢房”热潮影响,越来越多购房者开始恐慌性入市。世联地产(行情,问诊)指数报告显示,第二季度购房者信心指数为56.7,较上季度小幅下降0.1,连续两个季度持续下降。

然而,一方面是热点城市的“日光盘”频现;另一方面却是部分三四线城市“空城”现象越来越多,部分二三线城市房价持续走低,全国楼市呈现出显著“冷热不均”的态势。在媒体公布的“新鬼城”名单中,位于内蒙古西部的小城巴彦淖尔占据一席之地。虽然经济体量、知名度均不及同处一个自治区的鄂尔多斯,但这个造城动作迅猛的城市,似有后来居上之势。政府拖欠的工程建筑款或已超过百亿,相当于当地一年的财政收入,其严重程度或直逼鄂尔多斯。与此同时,河南信阳、辽宁营口等多个城市也榜上有名。对此,专家认为,当前楼市已显现出需求不均衡、供应不均衡、库存不均衡、价格涨幅不均衡等特征,下半年楼市预计依然将维持目前整体微涨的趋势,但一线城市和二三线城市房价的两极分化将会加剧。

“地王”频现的一年

今年以来,土地市场持续火热。国家统计局数据显示,1-11月,全国房地产开发企业土地购置面积34773万平方米,同比增长9.9%;土地成交价款8669亿元,增长31.5%。开发商拿地热情高涨,尤其一线城市单价、总价“地王”纪录不断刷新,龙头房企成为主要买家吉林中医治疗猪婆疯专科医院

今年9月首周,融创中国以21亿元外加异地建27.8万平方米医院夺得农展馆地块,折合拿地总价43.24亿元,楼面地价7.31万元/平方米,这一

价格将中国房地产的土地单价刷新在了一个史无前例的高度。而一天之后的上海,港资企业新鸿基以217.7亿元加冕上海总价地王,成为历史上全国总价第二高度,仅次于2009年255亿元成交的广州亚运城地块。随后,绿地、世茂、滨江在杭州各拿下一宗地,合计总价136.7亿元,世茂也在苏州以创造当地单价地王的47.25亿元包揽两块地。短短24小时内,不惜重金抢地的房企在北京、上海、杭州、苏州四座城市“火烧连营”,被业内戏称为“地王日”。

北京大学房地产研究所所长陈国强对此表示,去年“地王”主要集中在一二线的热点城市,但现在大有向二三线城市转移蔓延的迹象,这说明部分房地产开发商对于未来的走势过于盲目乐观,不惜血本拿地致使目前地价的溢价幅度很高,这其中蕴涵巨大风险。有观点认为,开发商豪赌房价上涨和资金充裕是“地王”频现的主因,地方政府对土地财政的依赖推波助澜。

业内人士分析认为,各地土地供应增加、优质资源稀缺以及房企年度销售目标完成良好、资金充足等都是土地市场火热的推手,但对土地市场的升温应当提高警惕,“地王”频现会影响购房者对房价走向的看涨预期,出现恐慌的入市心理。

国内“钱荒”房企海外融资

临近年末,市场资金紧张加剧。今年6月的“钱荒”事件仍然历历在目,近两天来银行间的各种利率飙涨,也让不少人担心第二次“钱荒”已经到来。日前,银行间1月期质押式回购加权平均利率黑龙江哪家猪婆疯医院权威再创6月“钱荒”以来新高,上海银行间拆借利率也连续3日飙涨。种种因素,使市场对新一轮“钱荒”的担忧加剧。央行宣布已通过短期流动性调节工具SLO适度注入流动性。尽管如此,短期资金面仍不容乐观,目前成都多家银行已暂停了房贷。

随着二次“钱荒”的到来,全国各城市银行贷款总体进一步收紧。中国房产信息集团(CRIC)研究中心最新数据显示,根据对全国21个城市66家银行调研结果,三成非国有银行停止了个人住房贷款业务,二套房停贷比例略高于首套房;从首套房来看,仅剩二成城市还存在贷款利率优惠,而广州、佛山和惠州首套房贷利率甚至在基准利率基础上上浮了10%。该中心认为,今年带动房地产销售的主要群体便是放贷敏感度最高的刚需群体,一旦银行的贷款发放收缩,他们的购买力将大打折扣。因此,如果这一利率标准持续至明年,将会提升刚需门槛,无疑将对商品住宅成交规模造成影响,从而使明年刚需市场面临严峻考验。

回顾今年首次“钱荒”,6月24日开始,各地都开始出现部分银行暂停个人住房贷款业务的消息。中央国家机关住房资金管理中心也在6月24日暂停了部分公积金业务。持续的“钱荒”,给房企的资金链造成很大压力,使得部分大房企纷纷出海融资。

由于美国量化宽松政策持续实施以及利率的走低,海外融资的成本优势逐渐凸显。例如万科于2013年3月发行的5年期限的8亿美元债券,年利率仅为2.625%。因此,拥有海外融资平台的大型房企倾向于加大发行海外债券的力度,或通过银团贷款这种规模大、利率恰当的模式从海外募集资金,以期增强资金流动性并调整长期债务结构。2013年仅1月就有17家房企通过境外融资渠道获取420亿元资金,超过2012年海外融资总额的50%。海外融资额增速在2013年第二三季度也都一直保持在20%以上。

明年房价增速或放缓

2013年即将结束,对于2014,癫痫病医院哪家最好房价依然是很多人关心的重要话题。据了解,目前北京市二手住宅市场出现降温现象,在昌平、朝阳等区域内,业主挂牌报价和实际成交价格都有不

同程度下滑,单套房成交价格甚至骤降25万元,部分房源房价下降幅度超过了10%。对此,链家地产市场研究部表示,从链家地产监测数据来看,二手住宅市场正在降温,11月底以来最为明显,二手住宅市场开始滑坡。该机构数据显示,近3年来,全国82个城市的住宅投资收益率与2009年相比明显呈下降趋势。2014年房价增速放缓已难以避免,今年下半年以来,我国房地产投资、销售增速和房价环比增速都在放缓,这样的态势将在明年得到持续。

12月初,国家信息中心及社会科学文献出版社联合发布经济信息绿皮书《中国与世界经济发展报告(2013)》预计,明年我国房地产市场整体将保持小幅增长,预计全年房价的涨幅在5%左右,考虑到2013年的翘尾因素,2014年上半年的房价指数可能会在8%以上。同时,也不排除出现由于地方债务处理不当导致资金短缺,进而引起房地产市场需求和价格快速下滑的可能性。

在《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》中提及,“建立城乡统一的建设用地市场”以及“加快房地产税立法并适时推进改革”等举措。业内人士认为,这都将会对房地产市场产生影响。

戴德梁行华东区综合住宅服务部主管伍惠敏认为,由于一线楼市房价上涨预期依然强烈,2014年上半年,一线城市或将强调预售证管理,尤其是高端项目的预售证发放将会较为谨慎。若政府在2014年下半年出台具备长效调控功能的房产税政策,也将会与当前在上海和重庆的试点政策有明显不同。其将更准确地抑制投资投机性需求,保护自住及改善型需求。

展望2014年楼市,伍惠敏预测,2013年第四季度出台的地方调控政策,将对市场预期产生“心理降温”,但鉴于2013年市场活跃成交的惯性作用,预计2014年上半年住宅市场走势仍将保持平稳。

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